¿Puede liquidarse la Plusvalía Municipal en base al Valor de Referencia?
El «valor de referencia» es un concepto utilizado principalmente en el ámbito inmobiliario y fiscal para definir la base imponible mínima sobre la cual se calculan ciertos impuestos – como el ITP o el ISD-. Es una estimación oficial basada en precios reales de compraventa.
En el ámbito del IIVTNU (Plusvalía Municipal), la norma no contiene remisión expresa a este valor de referencia – como sí ocurre en el ISD o el ITPyAJD-, aunque desde su entrada en vigor han existido dudas sobre su posible utilización por parte de la Administración.
Una reciente consulta de la Dirección General de Tributos clarifica que, si bien el valor de referencia no es la «base imponible por defecto» en la plusvalía municipal, parece que deja la puerta abierta a los Ayuntamientos para que puedan utilizarlo como una herramienta de control.
¿Cómo se liquida el IIVTNU?
El IIVTNU es un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana que se pone de manifiesto cuando se transmite la propiedad de un inmueble o cuando se constituyen o transmiten determinados derechos reales sobre los mismos (usufructo, derecho de superficie, derecho de uso y habitación…). Lo que se grava es el incremento de valor del suelo por el paso del tiempo, no de la construcción.
Actualmente, el sistema de liquidación permite al sujeto pasivo elegir entre dos métodos para determinar la base imponible, garantizando que el impuesto grave únicamente incrementos de valor reales o, en su defecto, un incremento estimado que no resulte confiscatorio.
➠ El Método de estimación objetiva: es el sistema tradicional y se basa en la aplicación de unos coeficientes sobre el valor catastral del suelo en el momento del devengo. Su objetivo es simplificar la gestión tributaria mediante un cálculo matemático predeterminado.
➠ El Método de estimación directa (plusvalía real): permite tributar por el incremento de valor efectivamente obtenido, calculado por la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición. Su introducción responde a la necesidad de evitar el gravamen de rentas ficticias. Se aplica siempre a instancia del sujeto pasivo. Es el método idóneo cuando el incremento de valor real (la ganancia patrimonial neta del suelo) es menor que la cifra resultante de aplicar el método objetivo.
Para este cálculo se siguen estas reglas:
- Valor de transmisión: El valor real que conste en el título (escritura) o el comprobado por la Administración.
- Valor de adquisición: El valor real que conste en el título de adquisición original.
- Ajuste por suelo: Si en el título consta el valor total (suelo + construcción), se debe aislar el valor del suelo aplicando la proporción que el valor catastral del terreno represente sobre el valor catastral total en la fecha del devengo.
- Gastos y tributos: No se permite computar gastos ni tributos para aumentar el valor de adquisición o disminuir el de transmisión.
La Doctrina de la DGT: el valor de referencia como medio de comprobación
Como señalábamos anteriormente, la DGT ha publicado una consulta –V0792-26, de 9 de abril de 2026-, en la que se faculta a los ayuntamientos a utilizar el valor de referencia como valor de transmisión, aunque establece algunas salvedades.
El supuesto planteado es el siguiente: el consultante va a transmitir un inmueble mediante compraventa por un precio cierto y pactado, siendo el precio de la transmisión inferior al valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro. El valor de adquisición es superior al precio pactado en la compraventa, pero inferior al valor de referencia.
Se plantea: si la Administración local puede utilizar el valor de referencia como valor de transmisión del inmueble, sustituyendo al precio pactado en la compraventa, y en qué circunstancias, es decir, si en tal caso resulta necesario incoar un procedimiento de comprobación de valores para determinar el valor de la transmisión.
La DGT fundamenta esta posibilidad en las facultades de comprobación de valores que el Artículo 57 de la LGT otorga a la Administración. En concreto, el apartado 1.b) de dicho artículo permite la estimación por referencia a valores que figuren en registros oficiales de carácter fiscal. Por tanto, la DGT concluye que es posible que la Administración tributaria local pueda utilizar el valor de referencia del bien inmueble, como valor de transmisión del inmueble, pero en el procedimiento de comprobación incoado deberá justificar y motivar la utilización de este valor de referencia.
Consecuencias jurídicas y prácticas
Ante esta novedosa doctrina cabe tener en cuenta las siguientes cuestiones:
➠ Pérdida de la automaticidad del precio de escritura: ¿Implica esta doctrina que ya no bastará con aportar la escritura de compraventa para acreditar una pérdida patrimonial o un incremento inferior al calculado por el método objetivo? ¿Si el valor de referencia fuese superior al precio de venta, el Ayuntamiento puede iniciar una comprobación para elevar la base imponible?
➠ Carga de la prueba y motivación: La Administración local no puede aplicar el valor de referencia de forma «automática» en la liquidación inicial. Debe incoar un procedimiento de comprobación de valores donde justifique por qué el precio pactado no se corresponde con el valor de mercado, utilizando el valor de referencia como indicio motivado.
➠ Derecho a la tasación pericial contradictoria (TPC): Al tratarse de una comprobación de valores basada en el Artículo 57 de la LGT, el contribuyente mantiene intacto su derecho a promover una tasación pericial contradictoria para desvirtuar el valor de referencia si considera que este no refleja la realidad del inmueble.